【重飲食】向け物件を探すポイントと交渉術とは
2022年9月29日
重飲食というのは、主に不動産仲介業者や家主が使う用語のことで、匂いや煙が大量に出る飲食業を指しています。
厳密な定義があるわけではありませんが、焼肉やラーメン、中華や鉄板焼きなどが主な例として挙げられます。
もちろん、フレンチや和食、カフェでも、調理の度合いが高ければ重飲食として扱われます。
こういった重飲食店は、物件探しに苦労することが多いともいわれています。
そこで今回は、重飲食向け物件を探す際の注意点や、貸し手との交渉をスムーズに行うためのポイントを説明していきます。
重飲食と軽飲食
重飲食は、上にあるような匂いや煙の多い飲食業を指していますが、対になる軽飲食は、調理の度合いが小さな飲食業を指します。
ドリンクがメインのカフェや、おつまみやサンドイッチなどの軽食を提供するバーやスナックが該当します。
重飲食・軽飲食は不動産業者が主に使用する用語なので、賃貸物件の広告を出す際にそこの物件に入居可能な業種かを区分するために使用します。
それぞれの具体的な条件はこのようになっています。
◯重飲食
・本格的な調理が必要な料理を提供する
・火や油を大量に使い、匂いや煙が大量にでる
・ガスや給排気、給排水のために大規模な設備を要する
◯軽飲食
・飲み物や乾き物、温めるだけの料理を提供する
・大規模な設備が無くとも運営できる
たとえば、形態はカフェであってもパスタを作ったり、揚げ物をしたりする場合には、換気や排水を簡易設備で行うのは困難です。
こうした場合には軽飲食とは言い難いでしょう。同様に、レストランや居酒屋も大掛かりな設備を必要とする場合には重飲食として扱われることが多くなります。
重飲食はなぜ敬遠される？
重飲食店の物件探しが難しいといわれるのには、大きく3つの理由があります。
1つ目は必要な設備容量が大きくなることです。
使用する火力や保存機器が大きければ、ガスや電気の使用容量を大きくしなくてはいけません。
排水や換気に必要なシステムも、他の業種に比べると高い性能のものが必要になります。
もともとの物件に改修を施す必要がある場合には、費用などを理由に重飲食を不可としている場合もあります。
2つ目は近隣トラブルです。匂いや煙は近隣住民のクレームを生みかねません。
オフィスや小売店では起こり得ないトラブルなので、業種を限定して貸し出すこともあります。
最後は、物件そのものの価値を下げる可能性があるということです。
重飲食の営業を行うために、設備の増設をおこなったとします。
天井や壁に穴が開き、外観に大きな設備が取り付けられることで、建物そのものに悪影響を与えてしまう場合があるのです。
また、匂いや汚れがつきやすいため、資産価値を下げかねないとして断られるケースが多くあります。
物件探しの交渉術
重飲食の店を出したくても、望む条件で良い店舗が見つからないというオーナーも多いでしょう。
しかし、交渉の余地があるかどうかを確認してみる姿勢も大切です。以下のようなケースでは交渉によって入居が可能になる可能性があります。
①設備工事にかかる費用を負担する
排気・廃油・排水に関連する設備のほか、防炎処理をするといった設備工事は、借り手側が費用負担を行うことで入居交渉ができるかもしれません。
設備工事にはさまざまあり、費用も設備によって大きく異なります。
売上予測と比較して、許容できる範囲であれば、自己負担を申しでてみましょう。
工事によっては莫大な費用がかかる場合も多いので、自店に必要な設備や工法についてはしっかりと調べておきましょう。
②調理内容や工程を説明する
貸し手の中には、「飲食業の実態をよく知らないが、リスクが大きそうなのでなんとなく不可」としていることがあります。
しかし、重飲食であっても店舗とは別にセントラルキッチンを設置しているようなところであれば、
店舗内で行う調理は必要最低限なので、匂いも大量には発生しません。
不可にされる原因や理由をできるだけ減らせるよう工夫して提案してみましょう。
③事業計画を提示する
重飲食という業界自体には難色を示していたとしても、人を見て貸し手が納得してくれるケースもあります。
事業計画を見せるなどをし、長期的に安定してやっていけると判断してもらえれば、協力してもらえる可能性もあります。
「重飲食は不可」という条件がある場合にも、事情を詳しく聞いてみることで、
営業方法によっては許可が出るかもしれません。交渉の余地があるかどうかをまず調べるところからはじめてみましょう。
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