今注目を集める【リースバック】とは？
2023年3月30日
リースバックとは、セール・アンド・リースバックの略称で、
所有している不動産を売却するのと同時に、買主から賃貸としてその不動産を借りるというものです。
一般的には、自宅などの不動産を現金化したい場合に使われています。
リースバックを行うことで、まとまった現金が一括で手に入るだけでなく、今住んでいる家にそのまま住み続けられるメリットがあります。
それと同時に、所有権が無くなるため不動産を相続できなくなるなどのデメリットも当然存在します。
そこで今回は、リースバックのおおまかな特徴と利用する際の流れ、必要な手続きについて説明します。
リースバック、その良し悪しとは
リースバックとは、一般的にはリースバック業者が取り扱っているもので、利用者はリースバック業者と売買契約・賃貸借契約の2つの契約を結びます。
最近では、事業資金の調達や借金の整理、住宅ローンの完済を目的とした契約者も増えてきています。
不動産でのリースバックにおいてその大きなメリットの1つは、すぐに現金を手にすることができる点です。
ふつう不動産の売買では、仲介業者に仲介を依頼するところから始まります。そこから買い手を探し始めるため、
買い手が見つかるまでに早くとも数ヶ月から半年程度かかることも多く、その条件によっては買い手が最後まで見つからないといったケースも珍しくありません。
一方リースバックでは、リースバック業者が買い手となり、対象の不動産を一括で買い取ります。
そのため、一般的な不動産売買と比べて現金化のスピードが早いのです。
また、これまでにかかっていた固定資産税や都市計画税などの税金、マンションであれば管理費や修繕積立費などの支払いがなくなります。
不動産の所有権がリースバック業者へと移っているので、このような必要経費の支払い義務はリースバック業者が負うこととなるのです。
そして何よりも、自宅をリースバックした場合には、引っ越す必要も近隣住民に知られることもなく、
今の家に住み続けられるという点が大きなメリットと言えるでしょう。
もちろん賃貸になるため毎月の賃料は必要になりますが、これまでと生活環境を変えずに済みます。
もちろんメリットばかりではありません。リースバックにおける不動産の売却金額は、周辺相場よりも低くなる傾向にあり、
賃料は周辺相場よりも高く設定される可能性があります。
また、所有権はリースバック業者へと移っているため、将来子供などに相続させるといったことができなくなります。
契約時に買い戻し特約などをつけることによって、自宅を買い戻すことが可能になりますが、
一般的に買い戻し時の金額は売却時の金額よりも1〜3割ほど高くなります。
さらに、万が一賃料を滞納してしまった場合には退去を迫られたり、買い戻し特約が解約させられたりするので注意が必要です。
もちろん、通常の不動産売買で自宅を売却し、近所の賃貸物件に引っ越した方が最終的に得をする場合もあります。
将来的な希望も踏まえて、どの方法が最適かをよく考えたうえでリースバックを利用しましょう。
リースバック利用に必要な所有権移転登記
リースバックを利用する際には、まずリースバック業者が不動産を査定し、
その結果をもとに売却価格や家賃などの契約条件が提示されます。この条件で同意に至れば、売買契約と賃貸借契約を締結します。
ここの段階で、所有権はリースバック業者へと移るので、所有権移転登記を行う必要があります。
所有権移転登記とは、その名のとおり所有権を移転するための登記のことで、
基本的には司法書士が契約の場に立ち会って必要書類を作成します。
そして司法書士が作成した必要書類を法務局に提出し、登録識別情報と登記完了証を受け取ることで完了します。
不動産の売主は、上記の他に不動産売買契約書や登記識別情報、固定資産評価証明書などの書類を用意しなくてはならないので、
あらかじめ準備をしておきましょう。
こうした手続きを経て、所有していた不動産はリースバック業者のものになります。
このとき、登録免許税などの所有権移転にかかる費用は買主であるリースバック業者が負担するのが一般的です。
もし、買い戻し特約によって不動産を買い戻す場合にも、同様に所有権移転登記を行う必要があります。
買い戻しの際は自身が買主になるため、
買い戻しの金額のほかに所有権移転登記を行うための事務手数料など別途費用が規定されている場合もあります。
特約に関しても設定する場合には契約時に確認しておきましょう。
今では老後の生活資金を確保する選択肢の1つとして、リースバックを利用してみようと考える人も増えているようです。
検討する際にはリースバック業者のみに話を聞くのではなく、税理士などの中立的な立場の専門家にも相談した上で検討してみましょう。
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